PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

KONSEP DASAR PBB

Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan UU nomor 12 Tahun 1985 tentang pajak bumi dan bangunan sebagaimana telah diubah dengan UU nomor 12 Tahun 1994. PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.

Asas pajak bumi dan bangunan:

·         Memberikan kemudahan dan kesederhanaan

·         Adanya kepastian hukum

·         Mudah dimengerti dan adil

·         Menghindari pajak berganda

OBJEK PBB

Objek PBB adalah bumi dan atau bangunan.

Bumi adalah Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, perkarangan, tambang, rawa-rawa, dan lain-lain.

Bangunan adalah kontruksi teknik yang ditaman atau diletakan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, galangan kapal, dermaga, taman mewah, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas pantai, tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak, tempat olahraga, jalan lingkungan dalam satu kesatuan dengan kompleks bangunan, fasilitas lain yang memberi manfaat, dan lain-lain.

Dalam menentukan klasifikasi bumi/tanah diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:

• Letak 
• Peruntukan 
• Pemanfaatan 
• Kondisi lingkungan dan lain-lain

Dalam menentukan klasifikasi bangunan diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:

• Bahan yang digunakan 
• Rekayasa 
• Letak 
• Kondisi lingkungan dan lain-lain

PENGECUALIAN OBJEK PAJAK PBB

Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek yang:

• Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti mesjid, gerja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi, dan lain-lain. 
• Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu. 
• Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang disukai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak. 
• Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik. 
• Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Catatan:

Yang dimaksud dengan tidak dimaksudkan untuk memperoeh keuntungan adalah bahwa objek pajak itu diusahakan untuk melayani kepentingan umum, dan nyata-nyata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan. Hal ini dapat dilihat dari anggaran dasar dan anggaran rumah tangga dari yayasan/badan yang bergerak di bidang sosial, ibadah, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional tersebut. Termasuk pengertian ini adalah hutan wisata milik negara sesuai pasal 2 UU nomor 5 Tahun 1967 tentang Ketentuan-Ketentutan Pokok Kehutanan.

SUBJEK PAJAK DAN WAJIB PAJAK

Subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata:

• mempunyai suatu hak atas bumi dan atau, 
• memperoleh manfaat atas bumi dan atau, 
•  memiliki bangunan dan atau, 
•  menguasai bangunan dan atau, 
•  memperoleh atas bangunan.

Wajib pajak adalah sibjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak.

DASAR PENGHITUNGAN DAN CARA MENGHITUNG PBB

Dasar penghitungn PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJKP adalah sebagai berikut:

• objek pajak perkebunan adalah 40% 
• objek pajak kehutanan adalah 40% 
• objek pajak pertambangan adalah 20% 
• objek pajak lainnya (pedesaan dan perkantoran): apabila NJOPnya > Rp 1.000.000.000 adalah 40% dan apabila NJOPnya < Rp 1.000.000.000 adalah 20%.

Untuk menghitung besarnya PBB yang harus dibayar maka harus diketahui lebih dahulu kelas dari tanah (bumi) dan atau bangunan yang menjadi objek PBB sehingga bisa dihitung NJOP PBB. Penentuan klasifikasi dari bumi dan bangunan didasarkan pada Keputusan Menteri Keuangan, dan untuk peraturan yang terbaru adalah Peraturan Menteri Keungan Nomor 150/PMK.03/2010 tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOB sebagai dasar pengenaan PBB yang menggantikan Keputusan Menteri Keuangan Nomorn 523/KMK.04/1998.

DASAR PENGENAAN PBB

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditetapkan per wilayah berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan gubernur serta memperhatikan:

·         harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar,

·         perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya,

·         nilai perolehan baru,

·         penentuan Nilai Jula Objek Pajak pengganti.

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan atau bangunan yang tidak kena pajak. Mulai 1 Januari 2010, pemerintah menetapkan aturan baru tentang Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dan NJOPTKP yang diatur dalam UU No 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) yang selesai diamandeman pada 15 September 2009. Besaran NJOPTKP diubah dari sebelumnya ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000 kini paling rendah Rp 10.000.000 per objek pajak berdasarkan UU NO 28 Tahun 2009 tentang PDRD.

Pada tahun 2011 seiiring dengan perkembangan ekonomi, moneter, dan harga umum objek pajak, Menteri Keuangan telah melakukan penyesuaian terhadap besarnya NJOPTKP PBB. Besarnya NJOPTKP PBB untuk tahu 2012 ditetapkan maksimal sebesar Rp 24.000.000. NJOPTKP merupakan pengurangan besarya NJOP sebelum dikalikan tarif PBB sehingga NJOPTKP akan mengurangi besarnya PBB yang terutang.

Untuk menentukan besarnya NJOPTKP PBB untuk tahun 2012 ditetapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan untuk masing-masing kabupaten/kota dengan mempertimbangkan pendapat Pemerintah Daerah setempat. Ketentuan tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 67/PMK.03/2011 tanggal 4 April 2011.

Artinya pemerintah kabupaten dan kota diberi kewenangan untuk menetapkan tarif NJOPTKP tanpa batasan. Semakin tinggi NJOPTKP akan semakin ringan pembayaran PBB yang harus ditanggung masyarakat. Dengan demikian, semakin tinggi NJOPTKP akan semakin tinggi insentif yang diberikan pemerintah kabupaten dan kota kepada dunia usaha.

TARIF PBB

Tarif PBB untuk perdesaan dan perkotaan diturunkan dari 0,5% terhadap NJOP menjadi paling tinggi 0,3% dari NJOP.

Perubahan tarif PBB perdesaan dan perkotaan itu ditetapkan dalam UU No 28 tahun 2009 tentang PDRD yang selesai diamandemen pada 15 September 2009.

Langkah ini diharapkan dapat memperluas basis pemungutan PBB. Kewenangan penetapan tarif PBB akan dialihkan dari pemerintah pusat kepada pemerintah kabupaten/kota setelah 31 Desember 2013.

RUMUS PERHITUNGAN PBB

PBB = Tarif x [(NJOP-NJOPTKP) x 40% atau 20%]

PBB = tarif x NJKP

CONTOH PERHITUNGAN PBB

Contoh 1:

Rumah susun memiliki bangunan hunian dengan karakteristik:

·         Tipe flamboyan           : 30 unit @ 75 m²

·         Tipe kenanga               : 45 unit @ 50 m²

·         Tipe anggrek               : 25 unit @ 80 m²

Sedangkan bangunan milik bersama dengan luas 1.000 m² terdiri dari:

·         Bangunan koridor tangga seluas 750 m2

·         Lift dan bangunan bersama lainnya 250 m2

Rumah susun ini memiliki luas tanah 2.500 m². Apabila diketahui NJOP atas rumah susun tersebut seperti di bawah ini, berapakah PPB yang terutang untuk masing-masing unit rumah tersebut dengan asumsi bahwa setiap unit dimiliki satu orang!

(PERDA PBB Kota Bandung : NJOPTKP Rp 25.000.000, tarif 0,1%  untuk NJOP <= 1 Miliyar dan tarif 0,2% untuk NJOP > 1 Miliyar)

Uraian	Kelas	NJOP/m2
Bangunan hunian	021	Rp 1.200.000
Bangunan bersama	022	Rp    968.000
Tanah	066	Rp    916.000

Jawab:

NJOP tanah:                                    2.500 m² x Rp 916.000                    Rp 2.290.000.000

NJOP bangunan:

Bangunan hunian                             6.500 m² x Rp 1.200.000                 Rp 7.800.000.000

Bangunan bersama                           1.000 m² x Rp 968.000                    Rp    968.000.000(+)

NJOP bangunan                                                                                       Rp 8.768.000.000

PBB tipe Flamboyan

NJOP tanah ( 75 m2 / 6.500 m²) Rp 2.290.000.000                                 Rp 26.423.076

NJOP bangunan ( 75 m2 / 6.500 m²) RP 8.768.000.000                          Rp 101.169.230(+)

NJOP tanah dan bangunan                                                                       Rp 127.592.307

NJOPTKP                                                                                                Rp  25.000.000(-)

NJOP untuk perhitungan PBB                                                                 Rp 102.592.307

PBB terutang :

0,1% x Rp 102.592.307 = Rp 102.592

PBB tipe Kenanga

NJOP tanah ( 50 m² / 6.500 m²) Rp 2.290.000.000                                 Rp 17.615.384

NJOP bangunan ( 50 m² / 6.500 m²) RP 8.768.000.000                          Rp 67.446.153(+)

NJOP tanah dan bangunan                                                                       Rp 85.061.538

NJOPTKP                                                                                                Rp  25.000.000(-)

NJOP untuk perhitungan PBB                                                                 Rp 60.061.538

PBB terutang :

0,1% x Rp 60.061.538 = Rp 60.061

PBB tipe Anggrek

NJOP tanah ( 80 m² / 6.500 m²) Rp 2.290.000.000                                 Rp   28.184.615

NJOP bangunan ( 80 m² / 6.500 m²) RP 8.768.000.000                          Rp 107.913.846(+)

NJOP tanah dan bangunan                                                                       Rp 136.098.461

NJOPTKP                                                                                                Rp  25.000.000(-)

NJOP untuk perhitungan PBB                                                                 Rp 111.098.461

PBB terutang :

0,1% x Rp 111.098.461 = Rp 111.098

Contoh 2:

PPB atas rumah mewah dengan data sebagai berikut:

·         Luas tanah 850 m² kelas B46

·         Bangunan rmah 250 m² kelas B11

·         Taman 150 m² kelas A10

·         Kolam renang 250 m² kelas B20

·         Pagar mewah 180 m² kelas B20

NJOPTKP sebesar Rp 12.000.000,00. Hitunglah PBB terutang!

Jawab:

NJOP tanah 850 m² x Rp 5.095.000                                                        Rp 4.330.750.000

NJOP bangungan:

Rumah 250 m² x Rp 6.225.000                   Rp 1.556.250.000

Taman 150 m² x Rp 264.000                       Rp      39.600.000

Kolam renang 250 m² x Rp 1.516.000        Rp    379.000.000

Pagar mewah 180 m² x Rp 1.516.000         Rp    272.880.000(+)

NJOP bangunan                                                                                       Rp 2.247.730.000(+)

NJOP tanah dan bangunan                                                                       Rp 6.578.480.000

NJOPTKP                                                                                                Rp     12.000.000(-)

NJOP untuk perhitungan PBB                                                                 Rp 6.566.480.000

PBB terutang = 0,5% x 40% x Rp 6.566.480.000 = Rp 13.132.960.000

Referensi:

Mardiasmo. 2011. Perpajakan Edisi Revisi 2011. Yogyakarta: CV ANDI OFFSET.

Widyaningsing, Aristanti. 2011. Hukum Pajak dan Perpajakan dengan Pendekatan Mind Map. Bandung: ALFABETA CV.