BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

PENDAHULUAN

Sesuai dengan pasal 3 ayat (3) UUD 1945 bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan diperuntukan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Tanah sebagai bagian dari bumi yang merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa, di samping memenuhi kebutuhan dasar, untuk papan dan lahan usaha juga merupakan alat investasi yang sangat menguntungkan. Di samping itu, bangunan juga memberi manfaat ekonomi bagi pemiliknya. Oleh karena itu, bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, wajar menyerahkan sebagain nilai ekonomu yang diperolehnya kepada negara melalui pembapyaran pajpak, yang dalam hal itu adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Prinsip yang dianut dalam Undang-Undang BPHTB:

• Pemenuhan kewajiban BPHTB adalah berdasarkan system self assessment, yaitu wajib pajak menghitung dan membayar sendiri utang pajaknya. 
• Besarnya tarif ditetapkan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP). 
•  Agar pelaksanaan undang-undang BPHTB dapat berlaku secara efektif, maka baik kepada wajib pajak maupun pada pejabat-pejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidak memenuhi kewajibannya, dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. 
• Hasil penerimaan BPHTB merupakan penerimaan negara yang sebagian besar diserahkan kepada Pemerintah Daerah, untuk meningkatkan pendapatan daerah guna membiayai pembangunan daerah dan dalam rangka memantapkan otonomi daerah. 
• Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan di luar ketentuan ini tidak diperkenankan.

PENGERTIAN

Dalam pembahasan BPHTB akan dijumpai beberapa pengertian yang sudah baku. Pengertian tersebut adalah sebagai berikut:

·         BPHTB adala pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Dalam pembahasan ini, BPHTB selanjutnya disebut pajak.

·         BPHTB adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan.

·         Hak atas tanah dan bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam UU NO 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria, UU No 16 Tahun 1985 tentang rumah susun, UU No 28 tentang pajak daerah dan retribusi daerah, dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku lainnya.

DASAR HUKUM

Dasar hukum BPHTB adalah:

• Undang-Undang No 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan,. Undang-Undang ini menggantikan ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291. 
• Peraturan Pemerintah No 111 Tahun 2000 tentang pengenaan BPHTB karena waris dan hibah. 
• Peraturan Pemerintah No 112 Tahun 2000 tentang pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan. 
• Peraturan Pemerintah No 113 Tahun 2000 tentang Penentuan Besarnya NPOPTKP BPHTB.

OBJEK PAJAK

Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah dan bangunan meliputi:

1. Pemindahan hak karena:

·         jual beli,

·         tukar menukar,

·         hibah,

·         hibah wasiat,

·         waris,

·         pemasukan dalam perseroaan atau badan hukum lainnya,

·         pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak,

·         penunjukan pembelian dalam lelang,

·         pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai hukum tetap,

·         penggabungan usaha,

·         pemekaran usaha, dan

·         hadiah.

2. Pemberian hak baru karena:

·         kelanjutan pelepasan hak, dan

·         di luar pelepasan hak.

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas:

• hak milik, 
• hak guna usaha, 
• hak guna bangunan, 
• hak pakai, 
• hak milik atas satuan rumah susun, dan 
• hak pengelolaan.

TIDAK TERMASUK OBJEK PAJAK

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:

• Perwakilan diplomatik, konsultan berdasarkan asas perlakuan timbal balik. 
• Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum. 
• Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Manteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan usaha atau perwakilan organisasi tersebut. 
• Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. 
• Orang pribadi atau badan karena wakaf. 
• Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah,

DASAR PENGENAAN PAJAK

Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP ditentukan sebesar:

a.       Harga transaksi dalam jual beli.

b.      Nilai pasar objek pajak dalam hal:

·         Tukar menukar,

·         Hibah,

·         Hibah wasiat,

·         Waris,

·         Pemasukan dalam perseroaan atau badan hukum lainnya,

·         Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak,

·         Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekutan hukum tetap,

·         Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak,

·         Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak,

·         Penggabungan usaha,

·         Peleburan usaha,

·         Pemekaran usaha,

·         Hadiah.

c.   Harga transaksi yang tercantum dala Risalah Lelang, dalam hal penunjukan pembeli dalam lelang,

d.  Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB), apabila besarnya NPOP sebagaimana dimaksud dalam poin 1 dan 2 tidak diketahui atau NPOP lebih rendah daripada NJOP PBB.

Contoh:

Tuan Aryo membeli tanah dan bangunan dengan NJOP (harga transaksi) Rp 100.000.000. NJOP PBB tersebut yang digunakan dalam pengenaan PBB adalah Rp 120.000.000, maka yang dikenakan sebagai dasar pengenaan BPHTB adalah Rp 120.000.000.

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP)

Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000, kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri. NPOPTKP ditetapkan reginal paling banyak Rp 300.000.000. besarnya NPOPTKP dapat diubah dengan Peraturan Pemerintah dengan mempertimbangkan perkembangan ekonomi dan moneter serta perkembangan harga umum tanah dan atau bangunan.

TARIF PAJAK

Besarnya tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen).

SAAT TERUTANGNYA PAJAK

Saat yang menentukan terutangnya pajak adalah:

a.       Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta, untuk:

·         Jual beli

·         Tukar menukar

·         Hibah

·         Pemasukan dalam perseroaan atau badan hukum lainnya

·         Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

·         Penggabungan usaha

·         Peleburan usaha

·         Pemekaran usaha

·         Hadiah

b.     Sejak tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang

c.   Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap untuk putusan hakim

d.   Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertahanan untuk hibah wasiat dan waris

e.       Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk:

·         Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak

·         Pemberian hak baru di luar pelepasan hak

TEMPAT PAJAK TERUTANG

Tempat pajak terutang adalah di wilayah:

• Kabupaten 
• Kota, atau 
• Propinsi

Tempat tersebut meliputi letak tanah dan atau bangunan.

TEMPAT PEMBAYARAN

Pajak terutang di bayar ke Kas Negara melalui:

• Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah 
• Kantor Pos dan Giro 
• Tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan

CARA MENGHITUNG BPTHB

BPHTB = Tarif x (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak)

BPHTB = 5% x (NPOP-NPOPTKP)

CONTOH PERHITUNGAN BPHTB

Contoh 1:

Tuan Budi membeli tanah dan bangunan dengan NPOP Rp 70.000.000. sedangkan NPOPTKP yang berlaku di kabupaten/kota tersebut Rp 60.000.000. hitunglah BPHTB!

Jawab:

NPOP                                                                                                       Rp 70.000.000

NPOPTKP                                                                                                Rp 60.000.000(-)

NPOPKP                                                                                                  Rp 10.000.000

BPHTB yang terutang           = tarif x NPOPKP

                                               = 5% x Rp 10.000.000

                                               = Rp 500.000,00

Contoh 2:

Pad tanggal 6 Januari 2010 Tuan Soni membeli tanah yang terletak di Kabupaten Bandung Barat dengan harga Rp 50.000.000. NJOP PBB tahun 2010 Rp 40.000.000. mengingat NJOP lebih kecil dari harga transaksi, maka NJOPnya sebesar Rp 50.000.000. NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang priadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah dengan pemberi hibah wasiat termasuk suami/istri, untuk Kabupaten Bandung Barat ditetapkan sebesar Rp 60.000.000. mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang BPHTB.

BPHTB                                  = 5% x (Rp 50.000.000 – Rp Rp 60.000.000)

                                               = 5% X Rp 0

                                               = Rp 0 (nihil)

Contoh 3:

Pada tanggal 7 Januari 2011, Nyonya Devi membeli tanah dan bangunan yang terletak di Kabupaten Bandung dengan harga Rp 90.000.000. NJOP PBB tahun 2011 adalah Rp 100.000.000. sehingga besarnya NPOP adalah Rp 100.000.000. NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten Bandung ditetapkan sebesar Rp 60.000.000. hitunglah BPHTB!

Jawab:

BPHTB                                  = 5% x (Rp 100.000.000 – Rp 60.000.000)

                                               = 5% x Rp 40.000.0000

                                               = Rp 2.000.000

Contoh 4:

Pada tanggal 28 Juli 2010, Tuan Bonn mendaftarkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di Kota Bandung dengan NJOP PBB Rp 400.000.000. NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk Kota Bandung ditetapkan sebesar Rp 300.000.000. Hitung BPHTB!

Jawab:

 BPHTB                                 = 50% x 5% x (Rp 400.000.000-Rp 300.000.000)

                                               =  50% x 5% x Rp 100.000.000

                                               = Rp 2.500.000

Referensi:

Mardiasmo. 2011. Perpajakan Edisi Revisi 2011. Yogyakarta: CV ANDI OFFSET.

Widyaningsing, Aristanti. 2011. Hukum Pajak dan Perpajakan dengan Pendekatan Mind Map. Bandung: ALFABETA CV.